---
title: "Emlak Verisi Toplama: Web Scraping ile Konut Fiyat Analizi"
description: "Emlak verisi toplama, herkese açık ilanları m² fiyatı, ilanda kalma süresi ve fiyat indirimi sinyallerine çevirir. Kaynak sıralaması, hukuki sınırlar ve API."
url: https://proxynet.io/tr/blog/real-estate-data-scraping
date: 2026-11-09
author: "Acar Diveroli"
category: "Kullanım Alanları, Web Scraping"
lang: tr
---

# Emlak Verisi Toplama: Web Scraping ile Konut Fiyat Analizi

Bir analist, bir şehrin merkez ilçelerinde ilan fiyatlarının resmî endeks söylemeden önce düşmeye başlayıp başlamadığını merak ediyor. Endeks ayda bir, gecikmeyle ve şehrin tamamı için gelir; ilan portalları ise her gün değişir: bir daire salı günü indirim alır, bir başkası cuma günü yayından kalkar, bir üçüncüsü bir hafta sonra yeni bir ilan numarasıyla geri döner. Yavaş resmî rakamlarla hızlı değişen herkese açık ilanlar arasındaki bu boşluk, şirketlerin emlak verisini web'den toplamasının nedenidir.

Bu yazı verinin ne olduğunu, hangi alanların ve sinyallerin önemli olduğunu, veriyi kimlerin kullandığını ve nereden gelmesi gerektiğini; ardından toplama hattını, kalite tuzaklarını, hukuki sınırları ve proxy'lerle yönetilen scraping API'lerinin nereye oturduğunu anlatıyor. Kod ve portala özel tarif yok.

> **Not: Kısa cevap**
>
> Emlak verisi toplama, herkese açık konut ilanlarının (ilan fiyatı, büyüklük, oda sayısı, kat, bina yaşı, ilçe, ilan tarihi, satıcı türü) düzenli aralıklarla toplanması ve bunlardan sinyal üretilmesidir: metrekare fiyatı, ilanda kalma süresi, fiyat indirimleri, yayından kalkan ve yeniden yayınlanan ilanlar. Eğilimler için resmî istatistikleri, varsa lisanslı veri akışlarını kullanın; ilan sayfalarını yalnızca portalın kullanım şartlarını ve robots.txt dosyasını okuduktan sonra toplayın ve ilan sahiplerinin kişisel verisini hiçbir zaman saklamayın.

## Emlak verisi toplama nedir?

Emlak verisi toplama, herkese açık konut ilanlarının otomatik ve tekrarlı biçimde toplanıp tek bir temiz kayıt tablosuna dönüştürülmesidir; bu işin teknik adı web scraping'dir (veri kazıma). Bir ilan sayfası alıcı için yazılmıştır; bir veri seti ise aynı bilgiyi birimleriyle birlikte tipli alanlar olarak ister. Dolayısıyla iş, sayfa indirmekten çok metni karşılaştırılabilir sayılara çevirmek ve aynı konutu zaman içinde izlemektir.

## Hangi ilan alanları ve türetilmiş sinyaller önemlidir?

İşe yarayan alanlar, bir konutu bir başkasıyla karşılaştırılabilir kılan ve zaman içinde izlemenizi sağlayan alanlardır:

- **İlan fiyatı** ve para birimi; kira mı, satış mı.
- **Büyüklük**: net veya brüt alan, metrekare ya da fit kare olarak.
- **Oda sayısı**, yerel gösterimle: Türkiye'de "2+1", Almanya'da "3 Zimmer", ABD'de yatak odası sayısı.
- **Kat**, binadaki kat sayısı ve **bina yaşı**.
- **Konum**, portalın gösterdiği düzeyde: şehir, ilçe, mahalle.
- **İlan tarihi**, **satıcı türü** (sahibinden, emlak ofisi, inşaat firması) ve **fotoğraf sayısı**.

Model bunlardan sayfanın hiçbir zaman söylemediği şeyleri türetir: metrekare fiyatı; ilanı ilk gördüğünüz günden son gördüğünüz güne kadar sayılan ilanda kalma süresi; kaydettiğiniz fiyat geçmişinden çıkan fiyat indirimleri; satıldı, kiralandı ya da geri çekildi anlamına gelen ve hangisi olduğunu sayfanın söyleyemediği yayından kalkma; bir de çoğu zaman ilan yaşını sıfırlamak için aynı konutun yeni bir ilan numarasıyla yeniden yayınlanması.

Normalize edilmiş bir kayıt (hayalî değerlerle):

```json
{
  "listing_id": "example.com:48213977",
  "first_seen": "2026-10-02",
  "last_seen": "2026-11-09",
  "asking_price": 4250000,
  "currency": "TRY",
  "area_net_m2": 95,
  "area_gross_m2": 118,
  "price_per_m2_net": 44737,
  "rooms": "2+1",
  "floor": 3,
  "building_age_years": 12,
  "district": "Bornova",
  "seller_type": "agency",
  "photo_count": 14,
  "price_history": [
    { "date": "2026-10-02", "price": 4450000 },
    { "date": "2026-10-24", "price": 4250000 }
  ],
  "days_on_market": 38,
  "duplicate_group": "dg_7f3a"
}
```

Kayıtta ilan sahibinin adı, telefonu ya da e-postası yok ve bu bilinçli bir tercih; nedenini hukuk bölümü açıklıyor.

## Emlak verisini kimler, ne için kullanır?

Yatırımcılar ve fonlar ilan verisini erken gösterge olarak okur: stok, fiyat indirimleri ve ilanda kalma süresi, bir işlem endeksinden haftalar önce hareket eder. Onlar için bu veri bir [alternatif veri](/tr/blog/what-is-alternative-data) türüdür ve aynı şeyi ister: temiz bir geçmiş ve belgelenmiş kaynak.

Proptech şirketleri kayıtları otomatik değerleme modellerine besler, bankalar ipotek teminatlarını bu kayıtlara göre kontrol eder, emlak ofisleri ve inşaat firmaları yeni portföyü ilçedeki ilanlara göre fiyatlar, araştırmacılar ve belediyeler kira düzeylerini, konut arzını ve mahallelerin değişimini inceler.

## Emlak verisi nereden gelmeli?

Önce resmî istatistikler, sonra lisanslı veri akışları, en son herkese açık ilan sayfaları. Bu sıralama güvenilirliği ve hukuki netliği izler; ciddi veri setleri üçünü birlikte kullanır.

**Resmî istatistikler.** Türkiye için TCMB, [Konut Fiyat Endeksi](https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/)'ni aylık zaman serisi olarak yayımlar; TÜİK ise her ay "Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri" bültenini, ilk el ve ikinci el satış sayılarını il bazında vererek yayımlar. Bir model bu rakamlarla sınanır.

AB için Eurostat'ın [konut fiyat endeksi](https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics) (house price index), hanehalklarının satın aldığı yeni ve ikinci el konutların işlem fiyatlarını her çeyrek izler; yanında bir konut satışları göstergesi de vardır. Gerçek işlemlerden kurulduğu için satıcıların istediğini değil, konutların kaça satıldığını gösterir.

ABD için [FHFA House Price Index](https://www.fhfa.gov/data/hpi), Fannie Mae veya Freddie Mac'in satın aldığı ya da menkul kıymetleştirdiği müstakil konutların ipotek işlemlerinden kurulan tekrarlı satış endeksidir; aylık ve üç aylık olarak, posta kodu düzeyine kadar yayımlanır.

**Lisanslı veri akışları ve API'ler.** ABD'de ilanlar MLS adı verilen çoklu ilan sistemlerinde tutulur ve lisanslı kullanıcılara Real Estate Standards Organization'ın standardı olan RESO Web API üzerinden ulaşır; erişimi her yerel MLS kendi veri lisansıyla verir. Bazı portallar da veri programları yürütür ya da toplulaştırılmış seriler yayımlar. Lisanslı yol, durum değişiklikleriyle birlikte yapılandırılmış kayıt verir.

**Herkese açık ilan sayfaları.** Scraping katmanının iki kapısı vardır: portalın kullanım şartları ve robots.txt dosyası. Büyük portalların çoğu kullanım şartlarında otomatik erişimi yasaklar; dolayısıyla bu katman, izin alınmış ya da şartların izin verdiği durumlar içindir. Aynı zamanda ilan fiyatlarını ve ilan düzeyindeki ayrıntıyı bütün portallardan aynı anda veren tek katmandır.

| Kaynak | Ne verir | Güncellik | Kısıt |
|---|---|---|---|
| Resmî istatistikler | Fiyat endeksleri, bölgeye göre satış sayıları | Aylık veya üç aylık, gecikmeli | Yalnız toplam; tek tek ilan yok |
| Lisanslı akışlar (MLS, portal programları) | Durum değişiklikleriyle yapılandırılmış ilanlar | Gerçek zamana yakın | Lisans, ücret, kullanım kısıtları |
| Herkese açık ilan sayfaları | İlan fiyatları, özellikler, tarihler, fotoğraf sayıları | Topladığınız sıklıkta | Kullanım şartları, robots.txt, kişisel veri, düzen değişiklikleri |
| Yönetilen scraping API'si | Size teslim edilen normalize kayıtlar | Sizin takviminizde | Sağlayıcı şartları; uyum sizde kalır |

## Emlak verisi hattı nasıl çalışır?

Yedi adım vardır ve ilki, ekiplerin çoğunun atladığı adımdır:

1. **Şemayı tanımlayın.** Tek bir şey toplamadan önce her alanı, tipini ve birimini yazın. Yukarıdaki kayıt bir şemadır; HTML dosyalarıyla dolu bir klasör değildir.
2. **Coğrafyayı seçin.** Bir şehir, bir grup ilçe ya da bir ülke; hangi sonuç sayfalarına ihtiyaç duyacağınızı bu belirler.
3. **Belirli bir takvimle toplayın.** Hareketli satış piyasalarında günlük, durgun piyasalarda haftalık. Her çalıştırma neyi ne zaman gördüğünü kaydeder; ilanda kalma süresi ve fiyat geçmişi bu zaman damgalarından çıkar.
4. **Normalize edin.** Fit kareyi metrekareye çevirin, net ve brüt alanı ayrı alanlarda tutun, para birimini fiyatla birlikte saklayın, oda gösterimini sayıya ayrıştırın.
5. **Tekilleştirin.** Aynı daire iki emlak ofisi üzerinden, üç portalda ya da yeni bir ilan numarasıyla karşınıza çıkar. Konum, büyüklük, kat, yaş ve fotoğraf sayısına göre eşleştirin; eşleşenleri gruplayın ki bir konut bir kez sayılsın.
6. **Sinyalleri türetin.** Geçmişten fiyat indirimleri, ilk ve son görülme tarihinden ilanda kalma süresi, belirli sayıda çalıştırmada görünmeyince yayından kalkma, gruplanmış bir konut yeniden belirince yeniden yayınlanma.
7. **Kalite kontrolü yapın.** Çalıştırma başına satır sayısı, boş alan oranı, metrekare fiyatının dağılımı. Satır sayısındaki ani düşüş genellikle piyasa çöküşü değil, sayfa düzeni değişikliğidir.

## Konut verisini hangi veri kalitesi tuzakları bozar?

İlan fiyatı işlem fiyatı değildir: satıcı yüksekten açar, alıcı pazarlık eder ve aradaki fark piyasaya ve mevsime göre değişir. Öbür tuzaklar mekaniktir:

- **Yaşı sıfırlamak için yeniden yayınlama.** Tekrar gruplaması yapılmazsa ilanda kalma süresi olduğundan kısa çıkar.
- **Yer tutucu fiyatlar.** 1, 0 ya da piyasadan çok uzak yuvarlak bir fiyat "arayın" demektir; metrekare fiyatına göre eleyin.
- **Portallar ve ofisler arasındaki tekrarlar**, stoğu şişirir ve ortalamaları saptırır.
- **Eşyalı ve eşyasız kiraların karışması**, bir ilçenin metrekare kirasını kaydırır.
- **Karışık birimler**: net ile brüt alan, fit kare ile metrekare, komisyon ve KDV dahil ya da hariç fiyatlar.
- **Yayından kalkmayı satış saymak**; oysa kiralama, geri çekme ya da başka bir ofise geçiş de olabilir.

## Emlak verisi toplamak yasal mı?

Herkese açık ilan verisini toplamak kendi başına yasa dışı değildir, ancak her projede üç kural geçerlidir: kişisel veri, portalın kullanım şartları ve veri tabanı hakları.

**Kişisel veri.** İlan sahibinin adı, telefon numarası ve e-postası GDPR ve Türkiye'deki KVKK kapsamında kişisel veridir; bunların bir portalda yayımlanmış olması hukuki dayanak gereğini ortadan kaldırmaz. Bu alanları hiç toplamayın; [kazınmış veri setlerinde kişisel veri](/tr/blog/personal-data-in-scraped-datasets) rehberimiz bunların toplama anında nasıl ayıklanacağını gösteriyor.

**Kullanım şartları.** Büyük portalların çoğu kullanım şartlarında otomatik erişimi yasaklar; bu madde çoğu zaman ilan bilgisinin başka yerde yeniden yayımlanmasını yasaklayan bir maddeyle yan yana durur. Böyle şartların hiç üye olmamış bir ziyaretçiyi ne ölçüde bağladığı ülkeye göre değişir.

**Veri tabanı hakları.** AB'de [96/9/EC sayılı Direktif](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:31996L0009), içeriğin elde edilmesine, doğrulanmasına ya da sunulmasına önemli bir yatırım yapmış veri tabanı yapımcısına, içeriğin tamamının ya da önemli bir bölümünün çıkarılmasını ve yeniden kullanılmasını on beş yıl boyunca engelleme hakkı verir; önemsiz bölümlerin, veri tabanının olağan kullanımıyla çelişecek biçimde tekrarlı ve sistematik olarak çıkarılmasını da yasaklar. Bir portalın ilanlarının büyük bölümünün her gün toplanması, bu hakkın tam da hedeflediği eylemdir. AB dışındaki kurallar farklıdır.

> **Uyarı: Bu yazı hukuki tavsiye değildir**
>
> Yukarıdaki paragraflar kuralları anlatır, projenize izin verilip verilmediğini söylemez. Kullanım şartları, veri tabanı hakları ve kişisel verilerin korunması mevzuatı ülkeye ve amaca göre değişir; veri seti kurmadan önce kaynakları, alanları ve kullanım amacını bir avukata inceletin.

## Proxy, emlak verisi toplamanın neresinde?

Bazı portallar sayfayı ziyaretçinin konumuna göre uyarlar: varsayılan bölge, para birimi, dil, kimi zaman hangi ilanların önce görüneceği. Bu yüzden yurt dışındaki bir bulut bölgesinde çalışan toplayıcı, yerel bir alıcının gördüğünden farklı bir sayfa kaydedebilir. [Residential Proxy](https://proxynet.io/tr/residential-proxy) ile isteğin çıkacağı ülkeyi ve şehri seçersiniz; kaydedilen sayfa, ölçtüğünüz piyasayla örtüşür.

Sayfalanmış bir sonuç listesinde ilerlemek tek bir istek dizisidir; sıralama, filtreler ve sayfa numarasını portal ziyaretçiye bağlayabilir. [Sticky Proxy](https://proxynet.io/tr/sticky-proxy) oturumu aynı çıkış adresini belirlenen dakika boyunca korur; böylece bir ilçenin taraması tek ve tutarlı bir kimlikle yürür.

Proxy yalnızca isteğin nereden geldiğini değiştirir, başka bir şeyi değil: kullanım şartları, robots.txt ve hız sınırları her adres için geçerlidir ve bir doğrulama sayfası etrafından dolaşılacak bir engel değil, saygı duyulacak bir cevaptır.

## Yönetilen bir scraping API'si ne zaman daha mantıklı?

Ekibin işi ayrıştırıcı değil, model olduğunda. Yönetilen bir scraping API'si sayfa yerine normalize edilmiş kayıt döndürür; şema, birim dönüşümü ve sayfa düzeni değişiklikleri sağlayıcı tarafında ele alınır, analistleriniz beşinci adımdan başlar. Aynı anda birden çok ülkeye ve portala ihtiyaç duyan ekiplere de uyar.

Uyum soruları sizde kalır: kullanım şartları, kişisel veri kuralları ve veri tabanı hakları teslim aldığınız kayıtlar için de geçerlidir. Proxynet'in [Web Scraping API](/tr/data-scraping)'si, yönetilen sayfa çıkarma hizmetini satış ekibi üzerinden sunar; hangi sağlayıcıyla görüşürseniz görüşün, alan şemasını, yenileme takvimini ve kaynaklarını sorun.

## Emlak verisi projelerinde sık yapılan hatalar

- **Şemayı tanımlamadan toplamaya başlamak.** Kaydedilmiş sayfalar, gelecek çeyrekte metrekare fiyatıyla ilgili bir soruyu cevaplayamaz.
- **"Belki lazım olur" diye ilan sahibinin telefonunu saklamak.** Risk ekler, sinyal eklemez.
- **Portalın fark edeceği hızda toplamak.** Ölçülü bir tempoda günlük anlık görüntüler yeterlidir.
- **Yalnızca güncel fiyatı saklamak.** Geçmiş olmadan fiyat indirimleri görünmez.

## Karar rehberi

| İhtiyaç | Yol |
|---|---|
| Bir ülke ya da bölge için aylık fiyat eğilimi | Resmî istatistikler: TCMB, TÜİK, Eurostat, FHFA ya da ülkenin kendi serisi |
| Değerleme için işlem düzeyinde fiyat | Lisanslı akışlar ya da ülkenin herkese açık işlem kayıtları |
| Bir şehrin bu haftaki ilan fiyatları | Kullanım şartları ve robots.txt kontrolünden sonra, düşük hızda portal sayfaları |
| Birçok ülke ve portaldan ilan | Normalize kayıt döndüren yönetilen scraping API'si |
| Kendi kazıyıcınız, sayfalar ziyaretçi konumuna göre değişiyor | Hedef şehirde residential çıkış, tarama başına tek sticky oturum |
| İlan sahibi adı ya da telefonu içeren herhangi bir veri seti | Alanları toplama anında atın; bunlar kişisel veridir |

## Sıkça sorulan sorular

### Sahibinden veri çekmek yasal mı?

Portalın kullanım şartlarına, aldığınız alanlara ve bulunduğunuz ülkeye bağlıdır. Büyük ilan portallarının çoğu kullanım şartlarında otomatik erişimi yasaklar; sahibinden.com için de işe başlamadan önce güncel kullanım şartlarını okuyun. Konutun kendisine ait veri kişisel veri değildir, ancak ilan sahibinin adı ve telefonu KVKK kapsamında kişisel veridir; AB'de ise bir portal, ilanlarının önemli bir bölümünün çıkarılmasına karşı veri tabanı hakkını ileri sürebilir. Fiyat eğilimleri için TCMB ve TÜİK istatistikleri hiç veri kazımadan elinizin altında.

### Zillow'dan veri çekmek yasal mı?

Zillow'un 28 Ekim 2025'te güncellenen [Kullanım Şartları](https://www.zillow.com/corporate/terms-of-use/), kullanıcıların yapmamayı kabul ettiği işler arasında ekran ve veri tabanı kazıma, örümcek, robot ve tarayıcı dahil her türlü otomatik sorguyu ve CAPTCHA benzeri önlemleri atlatmayı sayar; ilan bilgisinin açıkça izin verilen durumlar dışında başka sitelerde yeniden yayımlanmasını da ayrıca yasaklar. ABD fiyat eğilimleri için FHFA endeksi ve lisanslı MLS akışları bu soruların hiçbirini doğurmaz.

### İlan fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark nedir?

İlan fiyatı satıcının yayımladığı fiyattır; satış fiyatı alıcının ödediği, çoğu zaman pazarlık sonrası daha düşük olan fiyattır. Portal verisinde yalnızca ilan fiyatı bulunur, dolayısıyla bu veri satıcı beklentilerini ve bunların değişimini ölçer. İstatistik kurumlarının işlem endeksleri ise konutların gerçekte kaça satıldığını ölçer.

### Emlak verisi ne sıklıkla yenilenmeli?

Hareketli piyasalarda satılık ve kiralık ilanlar için günlük, ilanların aylarca yayında kaldığı yerlerde haftalık. İlanda kalma süresi ve fiyat indirimi tespiti, iki çalıştırma arasındaki aralığa bağlıdır: haftalık takvim, üç gün sonra geri alınan bir indirimi göremez.

### Tekrarlanan konut ilanları nasıl tespit edilir?

Aynı ilçeyi, küçük bir toleransla aynı alanı, aynı katı, bina yaşını ve oda sayısını paylaşan ilanları eşleştirin; ardından fotoğraf sayılarını ve açıklamanın ilk sözcüklerini karşılaştırın. Eşleşenler tek bir konut olarak gruplanır. Eski bir grupla eşleşen yeni bir ilan numarası yeniden yayınlamadır ve ilanda kalma süresi ilk görüldüğü günden itibaren devam eder.

### Hangi ilan alanları en önemli?

Para birimiyle birlikte ilan fiyatı, birimi ve net ya da brüt esasıyla birlikte alan, oda sayısı, kat, bina yaşı, ilçe ve ilanı ilk ve son gördüğünüz tarihler. Bu sekiz alan metrekare fiyatını, ilanda kalma süresini ve fiyat geçmişini üretir. Fotoğraf sayısı ve satıcı türü tekilleştirmeye yardım eder.

## Özet

Emlak verisi toplama, herkese açık ilanları normalize edilmiş, zaman damgalı bir tabloya çevirir; metrekare fiyatı, ilanda kalma süresi, fiyat indirimleri ve yeniden yayınlanan ilanlar bu tablodan türetilir. Önce resmî istatistikler gelir ve referans olarak kalır, sonra lisanslı akışlar, en son da portalın kullanım şartları, robots.txt dosyası ve ilan sahibinin iletişim bilgilerinin asla toplanmaması kuralının arkasında duran ilan sayfaları. Ekibiniz bir piyasayı bu yolla ölçüyorsa, toplama tarafının nasıl kurulduğunu [pazar araştırması](/tr/market-research) sayfamız gösteriyor.